买卖市场和租赁市场历来存在跷跷板效应。进入2010年，在买卖市场陷入低迷的情况下，租赁市场却风生水起。从年初即启动的世博租赁热，到4、5月份的改善需求过渡租赁热，再到6月份的毕业租赁热，2010年的上半年的租赁大戏，演绎了一场别开生面的租赁狂欢。 这场狂欢，让租赁市场赚足了眼球，让无数个房东萌生了涨租的念头，也让不少中低端租客深刻体会了求租的不易。
未来租金是否仍会继续上涨？业内人士分析，上半年的涨租潮过后，租金水将逐渐得到稳定，部分前期涨幅过快区域租金将出现回落。理由很简单，受产权意识的影响，绝大多数租客最终仍会转移到买卖市场。租赁需求减少后，租金上涨也就失去了动力。 2、3月份：世博短租热潮汹涌 热点：局部板块租金飙升 春节过后，在买卖市场仍处于“沉睡”状态的情况下，租赁市场行情率先“苏醒”。根据本市多家品牌中介当时的统计数据，从2月下旬开始，租赁成交便逐渐增多。其中，因世博会召开而带来的租赁需求占据了一定的比例。而到了3月份，在浦东三林、上南，浦西滨江等世博展馆所在及周边的板块内，世博租客已占到区域内租赁交易的6-7成。 由于这类租客大多青睐装修配套完善的中高档房源，因此，以往一直坐冷板凳的浦东三林、上南等板块的高端出租房一下子变成了“香饽饽”。而旺盛的世博租赁需求也直接推动了板块内租金水平的直线上升。以世博影响范围较大的浦东新区来看，根据21世纪不动产当时的统计数据，和去年同期相比，今年3月份世博周边板块内不少房源租金上涨了7成。在上南板块，去年3月份，板块内2002年的次新房三房租金为4000-5000元/月左右，但到了今年3月份，此类房源月租金已经涨至7000-8000元/月，部分精装修房源租金更高达10000元/月。 为追求短期内的高租金回报，不少房东心态发生转变。其中，一部分业主将房源由售转租；一部分房东放弃长租客，专门等待世博短租客上门；还有一部分房东将原本的低端出租房全面装修，使其成为世博租客青睐的中高端出租房。 [短评] 世博租赁热潮对区域内租赁市场的影响作用是显而易见的，它让区域内冷门的高端出租房摇身变成了紧俏货。但这波热潮来得高涨，去得也迅速。当一些“后知后觉”的房东迎合世博租客口味，将原本的低端房源精装修后以中高端出租房角色推出时，早已经错过了上佳出租时机。未来，随着世博会的落幕，周边区域的租赁市场将逐渐恢复平静，而那些由低端转为高端的出租房恐怕也将无奈步入“冷门房”的行列。 5月份：租赁市场“反季”火爆 热点：改善需求先卖后租 刘先生是虹口区一家品牌中介分店的经理。按照他的经验，租赁市场在经过了年后的小高潮之后会平静一个多月，在6、7月份进入年内第二轮高峰。因此今年3、4月份，门店业务无论是开拓房源还是寻找客户均以买卖为主，租赁为辅。然而，今年5月份买卖市场的清单和租赁市场的火爆表现着实让他大跌眼镜。由于没有较多的出租房存量，他只能眼睁睁看着一个个求租客走进隔壁的小型中介店。为了“保本”，他命令门店经纪人的工作重点暂时转移到租赁市场，积极开拓租赁房源。 在传统租赁淡季的5月份，黄浦、虹口、松江、宝山等多个区域门店租赁成交量却比4月同期出现了大幅增长。如21世纪不动产九亭板块门店5月下半月租赁交易量比4月同期增长60%；科威国际不动产河南南路店5月下半月租赁成交比4月份同期增长了100%。 有关统计显示，5月份半数左右的租客来源于“先卖后租”的改善型居住需求。由于买卖市场观望气氛浓重，不少置换型购房者在出售了原有物业之后并不急于选购改善型住房，而是暂时转移到租赁市场，安心等待购房时机，从而成就了租赁市场的“反季”火爆。此外，少数房东为“高抛低吸”赚取差价，也将唯一一套住房卖掉暂时租房居住。 [短评] 4月中旬出台的楼市新政可以说是这波租赁热潮的间接推动力。它令一部分改善购房者遭遇首付凑不齐、贷款难申请等置业障碍，迫使他们租房居住以继续积累购房实力；同时也让一部分购房者因后市预期看低而采取了“以退为进的策略”，卖房之后暂时退避到租赁市场，等待入市低点。对于后者而言，从有房一族变成了无房一族，这个转变勇气有余，但理性不足。有关人士分析，目前房价依旧坚挺，如果未来几个月房价仍未出现实质性下跌，这类租客将会陆续退出租赁市场。 6月份：毕业租赁进入高峰期 热点：租客抢房，房东违约 进入6月，一年一度的毕业租赁高峰来临。由于有世博租赁和改善型过渡租赁需求的支撑，今年整体房租水平较去年同期上涨了1-2成，且中低端租赁房源非常稀缺。受此影响，今夏的毕业租赁市场也多了几分你争我夺的火药味。 据多家房产中介机构介绍，6月份，门店内1房、2房等中小户型低端出租房的存量已经非常稀少。大多数情况下，门店并没有现成的房源推荐给大学生租客，而是留下他们的联系方式，等出现新增挂牌后再通知他们。并且，一套新增房源挂牌后往往会有多组租客看中。市区低端出租房的稀少迫使大学生租客向城市外围区域转移。 此外，由于4、5月份租金迅速上涨，一些在前期将房子出租的房东产生不平衡心态，违约后以更高的价格出租给了新租客。部分不愿意赔偿违约金的房东则采取了变相的违约行为，如拒绝提供原本承诺提供的家电、家具、网络宽带等设施，使得房源的性价比大大缩水。 [短评] 对于经济实力弱、**经验欠缺的大学生来说，毕业租房是道坎，而今年这道“坎”尤其难跨。 不过，有业内人士分析，未来，在世博租客、改善型过渡租客陆续撤出市场的情况下，租金水平或将出现小幅回落，预计明年的毕业租房难度将有所缓解。
